Af Penvo / 12. april 2026
De fleste der køber bolig for første gang bliver overraskede. Ikke over selve prisen på huset – den har de regnet på i måneder. Det der overrasker er alt det andet. Udgifter der dukker op undervejs, gebyrer ingen har nævnt, og beløb der tilsammen kan løbe op i 150.000-250.000 kr. oven i købesummen.
Denne guide samler alle udgifterne på ét sted – opdelt i tre kategorier: hvad du skal have klar kontant, hvad selve handlen koster, og hvad du betaler løbende fra dag ét.
Det skal du have klar kontant
Inden du begynder at kigge på huse, er der tre beløb du skal have styr på.
Realkreditinstitutter kan som udgangspunkt finansiere op til 80% af købesummen ved køb af ejerbolig. Du skal selv lægge mindst 5% kontant som egenkapital. De resterende 15% finansieres typisk med et banklån – medmindre du selv kan lægge mere kontant. Jo mere du selv lægger, jo bedre vilkår får du normalt på lånet.
Handelsomkostningerne er de engangsudgifter der beskrives i denne artikel. Regn med 3-6% af købesummen oven i.
Indflytningsbufferen er det beløb du skal have til de uforudsete udgifter de første måneder. Sæt minimum 50.000-100.000 kr. til side – der er altid noget der skal ordnes det første år.
Hvad selve handlen koster
Tinglysningsafgift
Når du køber bolig, skal skødet tinglyses i det offentlige ejendomsregister. Afgiften er 1.850 kr. plus 0,6% af købesummen. For et hus til 3 millioner kroner giver det 1.850 + 18.000 = 19.850 kr. Det er kutyme i Østdanmark at køber betaler hele afgiften, mens den i Vestdanmark typisk deles mellem køber og sælger.
Dit realkreditlån skal også tinglyses. Fra 1. januar 2026 er afgiften 1.825 kr. plus 1,25% af lånets størrelse. For et realkreditlån på 2,4 millioner kroner er det 1.825 + 30.000 = 31.825 kr.
Har du også et banklån med pant i ejendommen, tinglyses det separat til samme sats – 1.825 kr. plus 1,25%. For et typisk banklån på 400.000-600.000 kr. udgør det ca. 6.000-9.000 kr. ekstra.
Boligadvokat
Du er ikke juridisk forpligtet til at bruge advokat – men det anbefales stærkt. En boligadvokat gennemgår købsaftalen, tjekker om der er servitutter eller tinglyste begrænsninger på ejendommen, og sikrer at handlen forløber korrekt. Prisen er typisk 5.000-15.000 kr. afhængigt af handlens kompleksitet.
Byggesagkyndig og tilstandsrapport
Huseftersynsordningen er frivillig. Sælger er ikke forpligtet til at indhente tilstandsrapport og el-tjek. Men vælger sælger at bruge ordningen, kan sælger fritages for det 10-årige mangelsansvar for skjulte bygningsmangler – og du som køber får mulighed for at tegne ejerskifteforsikring.
Tilstandsrapporten bruger i dag symboler og farver til at klassificere skadens alvor – ikke de gamle K-karakterer. Rapporten angiver ikke hvad en reparation koster, og du bør aldrig basere din vurdering af et hus udelukkende på den.
En byggesagkyndig kan gennemgå tilstandsrapporten med dig og vurdere hvad de registrerede skader reelt koster at udbedre. Det koster typisk 3.000-8.000 kr. og kan spare dig for langt mere.
Ejerskifteforsikring
Ejerskifteforsikringen giver køber ekstra beskyttelse mod visse skjulte fysiske mangler der eksisterede ved overtagelsen, men som ikke fremgår af tilstandsrapporten. Dækningen løber typisk 2-5 år afhængigt af den valgte police. Den er ikke obligatorisk, men er i praksis forudsætningen for at du som køber er dækket mod de mest typiske skjulte bygningsfejl.
Vælger sælger at bruge huseftersynsordningen, skal sælger betale halvdelen af præmien på det oprindelige forsikringstilbud. Vælger du som køber en dyrere forsikring, betaler du selv differencen. Forsikringen har selvrisiko – størrelsen varierer fra selskab til selskab. Køber kan i visse tilfælde stadig have krav mod sælger, fx ved svig eller grov uagtsomhed, servitutproblemer eller skader opstået efter rapporten.
Den samlede præmie varierer med boligens størrelse og tilstand. For et standardparcelhus typisk 7.000-20.000 kr. totalt, hvoraf du betaler halvdelen.
Låneomkostninger
Ud over tinglysningsafgiften er der en række omkostninger forbundet med selve lånet. Lånesagsgebyr og vurderingsgebyr opkræves af realkreditinstituttet og udgør typisk 2.000-5.000 kr. samlet. Kurtage eller afregningsprovision betales ved obligationssalget og varierer mellem institutter.
Optager du et obligationslån til en kurs under 100, får du mindre udbetalt end lånets hovedstol. Det kaldes et kurstab og er en reel udgift ved lånet – låner du 2,4 millioner ved kurs 97, modtager du kun ca. 2.328.000 kr. udbetalt. Derudover kan banken eller realkreditinstituttet opkræve et kursfradrag som en særskilt omkostning oveni. De to ting er ikke det samme, og begge bør fremgå tydeligt af dit lånetilbud.
Bidragssatsen er en løbende årlig omkostning til realkreditinstituttet – typisk 0,4-1,8% af restgælden afhængigt af belåningsgrad og lånetype. Den indgår normalt i din månedlige ydelse, men kan ændres af instituttet baseret på dets resultater. Det er en reel omkostning der varierer mellem institutter og kan betyde titusinder over et 30-årigt lån.
Vilkårene varierer mellem realkreditinstitutter, og det kan betale sig at indhente tilbud fra mindst to.
Refusionsopgørelsen
Refusionsopgørelsen er ikke en ny udgift, men den kan påvirke hvor mange penge du skal have klar ved overtagelsen. På overtagelsesdagen gøres forudbetalte poster op mellem køber og sælger – fx ejendomsskatter, fællesudgifter eller forbrug der allerede er betalt for perioder du overtager. Det fremgår af købsaftalen hvem der udarbejder refusionsopgørelsen – det er typisk købers advokat eller sælgers mægler. Det kan betyde at du skal betale et beløb til sælger ved nøgleoverlevering, eller omvendt modtager et beløb.
Køberrådgiver
En køberrådgiver er en uafhængig rådgiver der udelukkende repræsenterer dine interesser. Vedkommende gennemgår tilstandsrapporten, rådgiver om pris og hjælper med forhandlingen. Det er valgfrit, men kan være pengene værd – særligt for førstegangskøbere. Prisen er typisk 10.000-25.000 kr.
Løbende udgifter fra dag ét
Grundskyld
Grundskyld er en løbende kommunal ejendomsskat der beregnes ud fra grundens vurdering med et forsigtighedsfradrag på 20%. Satsen varierer fra kommune til kommune – tjek den konkrete sats for den adresse du overvejer på skat.dk inden du skriver under.
Ejendomsværdiskat
Ejendomsværdiskat er en løbende skat for boligejere og beregnes ud fra boligens offentlige ejendomsvurdering efter 20% forsigtighedsprincip. I 2026 er satsen 0,51% af beskatningsgrundlaget op til progressionsgrænsen på 9.007.000 kr. og 1,4% af det der overstiger grænsen.
Eksempel: Ejerbolig vurderet til 3.000.000 kr. giver et beskatningsgrundlag på 2.400.000 kr. (3.000.000 minus 20%). Ejendomsværdiskatten bliver 2.400.000 x 0,51% = 12.240 kr. om året.
Tjek dit præcise beskatningsgrundlag og eventuel skatterabat på skat.dk – boligejere der overtog deres bolig før 2024 kan have ret til en overgangsrabat.
Brandforsikring og husforsikring
Realkreditinstitutter kræver som betingelse for lånet at ejendommen er dækket af en brandforsikring. I praksis tegner de fleste boligejere en fuld husforsikring der udover brand også dækker storm, vandskade, hærværk og ansvar. For et standardparcelhus koster det typisk 3.500-8.000 kr. om året afhængigt af husets alder, byggemateriale og beliggenhed. Sammenlign altid mindst 3 tilbud, fordi pris og dækning varierer mere end de fleste tror.
Vedligeholdelse
Det er den udgift de fleste undervurderer. Finansielle rådgivere og boligøkonomer anbefaler generelt at afsætte 1-2% af boligens værdi om året til løbende vedligeholdelse. For et hus til 3 millioner kroner svarer det til 30.000-60.000 kr. om året. Tag, vinduer, VVS og el holder ikke evigt – og de store udgifter kommer altid på det forkerte tidspunkt.
Varme, el og vand
Opvarmningsformen har stor betydning for de løbende udgifter. Et hus med fjernvarme er typisk billigere at opvarme end et med oliefyr. Tjek hvad den nuværende ejer betaler – og om der er planlagte prisstigninger i fjernvarmeprisen i området.
Samlet eksempel: hus til 3 millioner kroner
Her er et realistisk overblik over engangsomkostningerne:
Tinglysning af skøde: ca. 19.850 kr. Tinglysning af realkreditlån (2,4 mio.): ca. 31.825 kr. Tinglysning af banklån (450.000 kr.): ca. 7.500 kr. Boligadvokat: ca. 8.000 kr. Byggesagkyndig: ca. 5.000 kr. Ejerskifteforsikring (købers andel): ca. 5.000-10.000 kr. Kurstab og låneomkostninger: ca. 30.000-80.000 kr. Køberrådgiver (valgfrit): ca. 15.000 kr.
Samlet: ca. 122.000-177.000 kr. oven i købesummen – uden udbetaling og indflytningsbuffer.
Tre ting du kan gøre i dag
Lav et realistisk budget der inkluderer alle ovenstående poster. Mange boligkøbere opdager for sent at de ikke har likviditet til alle udgifterne efter handlen er gået igennem.
Indhent tilbud fra mindst to realkreditinstitutter. Vilkårene varierer mere end de fleste tror, og selv en lille forskel i kursfradrag eller bidragssats kan betyde titusinder over lånets løbetid. Ønsker du uvildig rådgivning om dine lånemuligheder, tilbyder Kontoservice professionel gennemgang af vilkår og alternativer.
Brug en byggesagkyndig til at gennemgå tilstandsrapporten inden du skriver under. Det er den billigste forsikring du kan købe som boligkøber.
Uafhængige kilder
Skat.dk offentliggør de aktuelle satser for ejendomsværdiskat, grundskyld og tinglysningsafgifter samt vejledning til beregning af dit personlige beskatningsgrundlag.
Vurderingsportalen.dk giver overblik over din ejendomsvurdering og beregning af boligskat.
Finanstilsynet fører tilsyn med realkreditinstitutter og pengeinstitutter i Danmark – godkendelser kan verificeres på finanstilsynet.dk.
Forbrugerrådet Tænk har publiceret uafhængige guides til boligkøb og realkreditlån med fokus på de udgifter forbrugere oftest overser.
Indholdet på denne side er udelukkende til informationsformål og udgør ikke personlig økonomisk eller juridisk rådgivning. Penvo.dk er ikke en bank, et forsikringsselskab eller en finansiel rådgiver. Tal altid med en kvalificeret rådgiver inden du træffer større økonomiske beslutninger. Nogle links på siden er affiliatelinks, hvilket betyder at vi kan modtage en kommission hvis du opretter dig via linket. Det påvirker ikke prisen for dig og har ingen indflydelse på hvad vi skriver.